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1 Rue de Sfax / 75116 PARIS

Avocat bail commercial à Paris 16

Maître Emilie VERGNE, Avocat compétent en matière de bail commercial établi à Paris dans le 16e arrondissement, est compétent en droit des baux commerciaux. Ce professionnel vous accueille sur rendez-vous du lundi au vendredi au 1 rue de sfax 75116 Paris de 9h à 19h. Contactez-la au 06.29.75.50.16 ou par mail sur evergne.avocat@gmail.com.

LA NOTION DE BAIL COMMERCIAL

Le bail commercial est un contrat de location de locaux utilisés pour l'exploitation d'un fonds commercial, industriel ou artisanal. La durée de ce bail est de 9 ans et le locataire peut donner congé à l'expiration d'une période de 3 ans.

Si le montant initial du loyer est libre, la révision d’un bail en cours ou lors de son renouvellement, est strictement encadrée.

Lors de la prise de possession des locaux par le locataire et lors de leur restitution, un état des lieux doit être établi et joint au contrat de location ou conservé par chacune des parties. À défaut d'état des lieux, le locataire n'est pas présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives.

Le local n'est autre que le lieu d'activité du preneur. Il peut donc s'agir d'un lieu couvert et fermé, comme une boutique ou d’un terrain nu sur lequel ont été édifiées des constructions, avec le consentement du bailleur.
Le local doit être le lieu d'activité principale de fabrication ou commercialisation, où la clientèle peut accéder, stable et permanent et utilisé en vue d'un usage commercial. 

Le bail commercial est distinct des fonds de commerce qui est l'ensemble des éléments permettant d'exploiter une clientèle, comme le matériel, le mobilier, les marchandises (éléments corporels), l'enseigne, le nom commercial, le droit au bail, la clientèle (éléments incorporels), etc.. La clientèle est l'élément essentiel sans lequel il n'y a pas de fonds de commerce. 

Le titulaire du bail et propriétaire du fonds de commerce doit être immatriculé au registre du commerce ou au répertoire des métiers. Si l'immatriculation n'est pas exigée lors de la signature du bail commercial, elle est indispensable si le preneur souhaite bénéficier par la suite des dispositions protectrices du statut, notamment lors d'une demande de renouvellement ou en cas de congé délivré par le bailleur.

LES OBLIGATIONS DU BAILLEUR

  • La première obligation du bailleur est la mise à disposition d’un local commercial au profit de son locataire preneur à bail ce qui suppose que le bailleur lui remette les clefs lors de la signature du bail commercial ou de l’état d’entrée dans les lieux.

Concrètement, le local doit être en bon état de réparations, les infrastructures fonctionnent (sanitaires, eau, conduit de cheminée, chauffage, gaz, électricité) de sorte que le local doit pouvoir servir à l’usage pour lequel il est loué.

Ainsi, si le bail prévoit que le bien loué est en parfait état, le preneur pourrait exiger de son bailleur, avant son entrée dans les lieux, qu’il réalise les travaux nécessaires afin d’assurer ce parfait état.

Il est donc recommandé aux bailleurs de mentionner expressément dans le bail commercial que le preneur reçoit le local dans l’état où il se trouve et qu’il déclare bien connaître pour l’avoir visité et contrôlé et d’en préciser les modalités par écrit ou photographies à l’appui afin d’éviter toute contestation éventuelle.

Toutefois, il est fréquent que le bail commercial dispense le bailleur de mettre le local loué en bon état de réparations : il s’agit d’une dérogation contractuelle à l’obligation légale précitée. Ainsi le bailleur peut exiger du preneur la mise en état de dégradations existantes et dont il n’aurait pu se rendre compte au moment de la conclusion du bail. Le cas échéant, le preneur à bail devra négocier le montant du loyer à la baisse afin d’en tenir compte.

Pour obtenir les conseils d'un avocat concernant un bail commercial, Maître Emilie Vergne est à votre disposition sur Paris 16 (proche Paris 17, Neuilly-sur-Seine).

  • La seconde obligation du bailleur est l’entretien du local donné à bail et la prise en charge des réparations nécessaires autres que celles locatives.

Il est ainsi tenu d’effectuer tous les travaux et réparations nécessaires afin que le local reste conforme à sa destination, autres que les réparations locatives, tels que prévus par les articles 605 et 606 du code civil.

Cela consiste au changement des papiers peints, peintures, moquette, parquet, revêtement des sols et plafonds, réparations des murs, cheminées, gouttières, qui seraient devenus vétustes suite à un usage normal.

Usuellement, les peintures et tapissages de qualité moyenne sont considérés comme amortis après neuf ans, de sorte que le preneur peut exiger de son bailleur qu’il prenne à sa charge leur changement.
S’agissant de ces réparations, le bailleur pourra en être déchargé si elles sont dues à la faute du locataire.

De la même manière que précédemment, le bail commercial peut parfaitement stipuler que les grosses réparations incombant normalement au bailleur doivent être exécutées par le preneur et aux frais du preneur, à condition que la clause soit précise.

  • Enfin, troisième obligation, le bailleur d’un local commercial doit garantir à son locataire une occupation paisible. L’obligation de garantir une occupation paisible se décompose en trois garanties distinctes à savoir la garantie du fait personnel, la garantie du fait dues tiers et celle de vices cachés.

LES OBLIGATIONS DU PRENEUR

Le bailleur est tenu à trois obligations, la première étant de payer son loyer régulièrement. Il doit également jouir de son bien en bon père de famille c’est-à-dire de manière raisonnable, sans troubler le voisinage ou en faire un usage qui pourrait le dégrader. Enfin, il doit respecter la destination commerciale du contrat et la destination des lieux. Ainsi, si le lieu est réservé à une société déterminée pour une activité définie, la société preneuse ne peut sous-louer le local à un tiers et ne peut développer une activité autre que celle prévue dans le bail.

LE RÔLE DE L’AVOCAT

Un avocat compétent en matière de bail commercial peut vous aider dans les phases de négociation, rédaction, exécution, modification et rupture du bail. Son expertise permet d’éviter les écueils et de garantir une relation saine entre les parties. En cas de litige, il vous orientera de manière efficace et concrète.


Basée à Paris 16ème, Maitre Emilie VERGNE vous accueille à son cabinet du lundi au vendredi au 1 rue de sfax 75116 Paris. Prenez rendez-vous dès à présent au 06.29.75.50.16 afin d'être conseillé au mieux.

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