Vous avez conclu un bail commercial mais vous souhaitez réviser le loyer ? Voici ce que vous devez savoir !
Maitre Emilie VERGNE, Avocat au Barreau de Paris et domiciliée au 1 rue de sfax 75116 Paris est compétente en droit des contrats. Dans cet article, elle vous explique comment réviser le loyer d'un un bail commercial.
Le loyer du bail commercial est librement fixé lors de sa conclusion. Cependant, la révision de ce loyer est encadrée par la loi.
La révision du loyer du bail commercial peut intervenir de 2 manières :
- En cours de vie du bail
- Lors du renouvellement du bail
· En cours de vie du bail
- Votre contrat de bail comporte une clause particulière : il s’agit d’une « clause d’échelle mobile », c’est-à-dire une clause prévoyant une autre périodicité de révision que celle prévue par la loi. Dans ce cas, le loyer est automatiquement révisé lors de l’échéance prévue au contrat en fonction de l’indice de référence mentionné dans le contrat.
- Votre contrat de bail ne comporte pas de clause particulière : le loyer pourra être révisé à la demande du bailleur ou du locataire au bout de 3 ans minimum. La demande doit être signifiée par acte d’huissier ou adressée par LRAR et préciser le montant du loyer demandé. La hausse du loyer ne peut pas excéder la variation de l’indice trimestriel de référence (ILC ou ILAT).
Pour déterminer le nouveau loyer lors de la première révision triennale, la formule de calcul est la suivante :
Loyer en cours x (indice du trimestre de la révision/ indice de référence en vigueur au jour de sa fixation initiale).
Lors des révisions suivantes, il faut prendre en compte l'indice de référence en vigueur à la date de la précédente révision.
NB : Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014, que votre contrat de bail contienne ou non une clause d’échelle mobile, l'augmentation qui en résulte ne peut pas être, pour une année, supérieure à 10 % du loyer acquitté l'année précédente.
· Lors du renouvellement du bail
Lorsque le contrat de bail arrive à son terme, le locataire, propriétaire du fonds de commerce exploité dans les locaux, bénéficie du droit de renouvellement, s’il y a exercé son activité depuis plus de 3 ans.
Si vous êtes le bailleur et que vous souhaitez modifier le montant du loyer au moment du renouvellement du bail, vous devrez engager une procédure particulière de renouvellement du contrat de bail.
En qualité de bailleur vous pourrez modifier le montant du loyer en donnant congé au locataire 6 mois avant le terme du bail et en proposant, à cette occasion, un renouvellement mais pour un nouveau loyer.
Si le locataire refuse (le silence du locataire valant acceptation du nouveau loyer) tout en acceptant le renouvellement du bail, alors le différend sera traité par la commission départementale de conciliation, ou le tribunal judiciaire en cas d’échec de la conciliation.
En qualité de locataire vous pourrez effectuer une demande de renouvellement, en proposant un nouveau loyer.
Si le bailleur refuse le renouvellement du bail commercial ou s’il reprend les locaux loués, il est tenu de vous payer une indemnité d’éviction.
ATTENTION : Aucune rétroactivité du paiement du loyer n’est possible en cas de révision tardive !
Pour plus d'informations sur ces procédures, vous pouvez contacter Maitre Emilie VERGNE, Avocat au Barreau de Paris. Elle est domiciliée au 1 rue de sfax 75116 Paris et vous accueille à son cabinet du lundi au vendredi de 9h à 19h. Ce professionnel est joignable par téléphone au 06.29.75.50.16 ou par mail sur evergne.avocat@gmail.com